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桜山がある20%のアパートを取得

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12 /28 2017
10月26日8世帯のアパートを購入した!
価格は最終的に1450万円で合意できたので78坪(土地相場1200万円)で、家賃は¥33000で、20%である。
駐車場も5台あり、裏は桜山で桜の季節が待ち遠しいい。

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キッチンのリノベーション

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06 /14 2017
キッチンをリノベーションしました!といっても、素材は10Mでなんと1980円です!
もし、交換すると10万円近くかかりますが、貼り賃入れても1万円弱です!
キッチン素材

2016の新案件!

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03 /29 2016
パンテオン売却の3月31日に売買契約を締結することになった!東金の新案件である。
年末から、ほぼ毎日検索していてもよい物件が皆無になってしまった2016のヒットである。
ただ、駐車場なし、1Kは購入しない主義だったが、これを払しょくできるとのことで購入を決めた。
固定資産税評価額も2200万円と低いが広めの1K、ドレッサ付、駅近がポイントになる。

スターツ(株)施工の平成9年2月の稼働率が高いアパートです。
・購入価格は4400→3700万円で3月31日に売買契約します。
・実現利回りは18.5%です           ・土地は150坪
・「東金」駅徒歩3分                 ・平成9年2月築
・1Kタイプ、総戸数16戸 3月末より現在満室 ・売却理由は相続
・外壁、屋根の修繕は平成20年に実施。
αアパート

AirBnB!民泊事業を模索!

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03 /02 2016
何か新しい事業をしたくて、AirBnB!民泊事業を模索してみた。
しかしながら、外国人を泊めれる快適なマンションは管理組合があり、無理であり、戸建て住宅を改装しても、なかなか、Cool Japanな家など朽ち果ててしまっており、リネンやゴミの処理など課題が多く、採算は合わないし、なにせ、まだ法的な整備はない。
大田区で25m2以上7日連泊という実情にそぐわない条例はできた。
また、民泊の管理代行会社5社とも席巻してはみたものの、彼らも貸せる住宅を作れる位なら自ら保有したいような状況であった。
そこで、ホテル業はどうかと東急リバブルを呼んで、ホテルの買収を検討してはみたものの手間ばかりかかるホテルを運用するよりもアパートを買う方がラクでいい。
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サン・ミッシェルの大工事

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11 /03 2015
太陽光発電をしている生まれ変わったサン・ミッシェル!購入時1年後の入居が50%と慌ててしまったが、JPMC社に救われた!
22期の決算黒字対策もあり、美しい薄茶とベージュのツートン塗装を施した!当初、6500万12%で売却を企てたが、まだ3年保有であり、いろいろ試算したが、現行の利回りは15%以上をマークしており、売却不要を決断した。
サン・ミッシェル塗装
問題は、崖下のS氏に7月に強く指摘され、通いつめ傾斜地部分の崖崩れリスクがあったが、当年、立木の伐採22万と鉄骨によるS氏宅の擁壁の補強工事を実施で済んだのだ・・・かねて、地場の土地会社に概算を聞いた700万かかるという地盤補強工事は42万で済んだ。このこともあり、売却は取りやめたのである。なにせ保有していれば年商700万近いのである最初の投資スキーム通り5年以上は保有しなきゃ損である。何社も相見積もりをとり、価格の高さにため息をついていたが、結局よしの美装の親方に助けてもらった。
サンミッシェルの懸案