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年末年始の減収!!

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01 /27 2014
12月~1月の経営問題は山積みだった!神経痛・肩こりが治らない・・・しかし、奇跡の一打は、アクアシティの買収に成功したことだ!これで減収を取り戻せる。

①水漏れ請求2000m3
平成25年 8月請求分 191,562円(水道料金及び下水道使用料の合計)
平成25年10月請求分 106,117円(      〃        )
②ウィンザー水道ポンプ水没
 490000円ファーストメイン社(保険料¥360000)
③サーフサイド台風 支払い未定(保険料¥844526)
④スタインベルグ リフォーム後、7月募集したが揮わず:現状は2/8室 空室
 8-12月で168万ほど少ない
⑤リエス東船橋の解約
 入金は3末精算(敷金2ヶ月は償却、1ヶ月プラス)
 345月は入金0で、6月より754800円でサブリースの予定:背水の陣
 ※自分で貸しても4.6万×12×17室×0.95×入居率92%=683000円程度
⑥重加算税の知らせが電話であったこと
 昨年6月18日に重加算税であることを告知され、6/21に抗弁暑を提出してから、実に半年あまり経過したが、抗戦をする予定。
 ★重加算税を納めてから異議申し立てをすべきか?問題だ。
⑦アクアシティを購入1月25日売買契約2980万(年収5892000)13年ローン(年間返済2,372,004)

リース会社という選択肢!

アパート管理
01 /26 2014
●戒め!奇跡とは裏はらに・・・
社宅は購入時12%「100万」だった。しかし、1月明けて「80万」で1室も埋まらない
リース会社の稟議は「75万」:大和リビングだった。これで9%だ。自身のモデルじゃないことを痛感しており、低利回りの投資の失敗である。
高い家賃で高利回りの詐称に気付くべきだった

また、15社のリース会社で、リースの見積もりをくれたのは、実に3社にすぎない・・・
自分で運営しても「80万未満」そして!200%の広告料と5%の管理費を支払うならば、100%保証の75万の軍門に下るつもりである。80万×95%
浦田学 76万である:これは稼働率90%なら、70万だから、リース会社の選択肢も悪くない。リースしてくれるのならばありがたい。

今日という日の奇跡の20%ピカピカアパートGET!

アパート投資
01 /20 2014
今日という日の奇跡に感謝したい。昨日みないで買付けを入れた。結果は1番手に返り咲き土曜日の売買契約となった。輝くように平成23年外壁修繕済みの2×4のフォルムは外構と植栽も美しい!社宅の解約、顧問契約の解除など暗雲棚引く2014年初春に、光陰が輝いた。

アクアシティ 西福俵 価格:2,980万円
土地面積 728.28m2 建物面積 480.62m2
築年 1994年 9月 手付金:100万 契約・引き渡し 相談
融資あり(千葉興業銀行/三井住友トラスト)
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リエス東船橋の奇跡の攻防

アパート管理
01 /12 2014
年明けは奔走し、リエス東船橋の社宅契約であることの正当性について、1月8日松島弁護士、虎ノ門法律事務所の大熊弁護士に相談をするところまでい詰められた。
しかし、1月10日、神田明神と、波除稲荷の双方へ祈願札を出してから、13時先方の法務担当者との接見に臨むと、事態は好転に向かっている。1月15日波除けさんへ祈祷してその差は実に500万に上る。

リエス起死回生


また、仕事初め4日に出会った賃貸コンシェルジュ石川氏のダイワリビングによる一括借上リースの話も進展し、まさに神がかった逆転ゲームになってきた。
※他に、東急リバブル、日立アプライアンス、インフォレント、タイセイーハウジー、スターツ、日本賃貸管理センター・・・などにも当たったが、これほどいい話はない⇒ほんとにこんな旨い話あるのだろうか!?

日本管理センター 保証賃料:\535000 満室時:¥761000
アレップス    保証賃料:\675444

大和リビングの内容

【最初に出された金額】(1部屋辺り44,823円)
総賃料711,000円と共益費分で51,000円=762,000円(1部屋辺り44,823円)
初回免責6か月 入れ替え免責2か月

【最終交渉結果】(1部屋辺り47,058円)
総賃料749,000円と共益費分51,000円=800,000円(1部屋辺り47,058円)
初回免責3か月 入れ替え免責1カ月

自分でやっても、総収入は82万円程度、さらに広告料支払いが200%だから、今回はサブリースの方に軍配が上がるので、なんとか稟議が通過して欲しい

RCは管理費で利回りは1%低くなる

アパート投資
01 /01 2014
思いのほか、RCは法令上の検査や点検、エレベータとその電気代の高さにため息が出る。
当初の管理会社の言いなりになれば、月額200万、自身の手配で月額100万に減じても電気代を入れれば、実に1%の利回りを減じてしまうのである。この物件は、購入時13%幸いにも、10.8%が目標なので、9.8%あり、ここから、管理料が引かれる。しかしながら、運用利回りは、木造に大幅に劣る。私の所有する船橋の木造は、半分以下の投資で同じ年間収益をたたき出すからである。

【結論】土地値で買える高利回りの木造アパート投資で運用に成功する
    ほうがリスクは小さい。無論RCや鉄骨で15%を見いだせれ
    ばいいが、その確率は非常に小さい。
    

管理諸費用明細

2014年年頭計画

アパート投資
01 /01 2014
2013年は波乱の幕引きとなった。2014年も、最高売上と最高実現利益を望む。やれることをやるしかない。
下記は2013年の実績と2014年の予想計画であるが、三井L&Fへの返済総額9800万円、たった1年で返済したので、資産管理会社ノーマンの目標は、さらに1億円の投資に成功し、プール付の社屋に移転できることにある。

2014年1月3日現在、15棟178室、総投資総額5.8億円
実現売却予想額は7億3千万円
残債は4億3千万
昨年度の運用利回り 表面:14.2% ネット:15.8%
※スタインベルグ、ローズマンションを除く
満室時年間予想収益    :8千7百万円 月間725万円 80%:580万
年間ローン返済額     :3千3千万円 月間275万円 
返済を引いた収益     :5千4百万円 月間450万円  80%:305万

2014年賀状-SMART