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グランブルー九十九里よありがとう!

アパート投資
11 /30 2014
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グランブルー九十九里の売却契約を本日実行した!
19日に伊勢神宮参拝を果たし、築地のマンションやいろいろ入居も決まる快挙の中、3450万円で約定することができた。
グランブルーの未償却残高は、400万円なので、売却益は帳簿上3450-400-諸経費200万円=2850万円となる。
平成17年3月取得し、償却期間は10年、10%約200万円/年間で27年4月以降は無償却になるところだった。

グランブルーは、購入当初、屋根は破壊され、競売に出され、やくざ案件そのものだったが、実現利回りは当初20%を超える最高のパフォーマンス案件であった。
Noman設立平成16年の年に茨城県鹿島の16世帯ミストラルを取得した翌年の大成果だった。
しかし、入居者がならず者ばかりであったが、管理もかのY商事に委託できたので安泰でだった。
近年は盟友のフジミ管理になり入居はなかなか低家賃に陥ってきていた。

マーキュリーの売却

アパート投資
11 /15 2014
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2番目に古いアパート、残債もなくなり減価償却もできなくなったマーキュリー21の売却契約を本日締結した。
1991.8築、2001.9.18私個人が購入りそな銀行20年1.925% 2001.9.18-2021.9.27 1230万借入 残債約500万。
当時はバブル崩壊直後築10年という新しいアパートだったので14年の償却期間を取れたのであるがら理想的だった。
利回りは、購入当初は22%、今でも満室時19%、平均でも16%近い旗鑑である。
鯉が群れる都川と湧水が湧き出る風光明媚な土地柄で水はけがよく、地震にも台風にも強かった。
KSGが自主管理した唯一無二の物件で、家賃は当初4万とれたものが3万円になってしまった。
当初は看護師ばかり医療従事者が多い時期が良かったが、看護学校も寮を作ったインパクトは大きかった。
入居者の異常さ、また、入居期間が短く200%でも決まらなくなっていた。
頑張って随分手を焼いたアパートへの愛着もある案件だが、いよいよ送る日が到来したのだ。
★購入者のスキームが凄い!
生活保護者専用のアパートにし、1室¥45000で賃貸するらしい。
IBM勤務で年収3千万円で資産管理会社を持ち、融資は千葉銀行で期間16年だそうだ。また、佐原信用金庫でも2000万円調達できるということだから自分より属性が良い。

The Fish 稼働!伊豆で咲くバラの宮殿!

エンターティンメント事業部
11 /14 2014
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エンターティンメント事業部を稼働させて3年目になるが、今年はひと山当てたいものだ。
伊豆天城荘招致による素晴らしいライブを行うことができた。
お客様は神様である。

国税不服審判所より江東西税務署からの回答あり

税務調査
11 /14 2014
12日封書を開いたとき却下通知かと焦ったが、13日朝国税に電話できくとなんということはない、江東西税務署からの回答だった、これから確認書が来て、気の長い話だが1年の間に裁定が下るそうだ。

酉の市2015の熊手をGET!

神様
11 /10 2014
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築地波除神社酉の市、朝から出張りまして、恒例の熊手をゲット、千客万来・商売繁盛!今年は白神輿に去年に続きハートのダイアモンド入り!
明日のLive成功祈願!
築地場外の賑わいの中、できたばかりのにっぽん漁港市場で焼き立てのホタテにズワイのトッピング焼きを食し、魚を見聞すると、品物は上物で価格は安いです!
3年後は、豊洲新市場に移るのに、にっぽん漁港市場が忽然とできるなんて築地はすごい!

入居者がかかえるリスク

アパート管理
11 /03 2014
マーキュリー101の女性が201の男性に石油ファンヒータの匂いを注意され、或はいやがらせがあったんだろう退去になった。また、グランブルー九十九里でも6号室に入れてしまったシングルマザーの前夫の騒音に、12号室の41歳の男性が苦情文を送付してきており、退去になりそうである。さらにウィンザー201の65歳の男性が急きょ亡くなられた。
このような入居者がかかえるリスクを予測することは難しいが、今回のようなケースは極稀に発生する。

平川会計の税務顧問契約を解除する

税務調査
11 /03 2014
平川会計パートナーズは結局、営利主義のどうしようもなく税務顧問としては使えない会計事務所だったことに気づき、
蔵人会計に変更を決意する。税理士は所詮、自分自身の銀行時代の監査的主観さえあれば、記帳をしっかりやってくれさえいればよいのだ。
平川会計は、事件だ!なにせ税務指南した内容給与の対価の構成が、否認されかねないような指南だったことだ。

20%アクアシティⅡ契約する

アパート投資
11 /03 2014
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1月の奇跡アクアシティⅠの取得に続き、オーナが契約を急ぎたい(理由は返済が加算でいるそうだ)とのことで、Ⅱも、予定通りGETすることができた。決済は1月初週である。
47m2、12世帯、250坪 20%金額は3150万である。バブル崩壊後にもこのような出会いはなかった。

国税との攻防

税務調査
11 /03 2014
10月7日、10日、国税不服審判所(千代田区)に出向き、事情を釈明した。
先方は4名対自分、中立的な立場であり、公正な裁きをすると言っている。
結論は1年以内、なんとも気長な審判である。
POINT
・小机通帳保管方法についての調査がないのに本件を訴求することは通則法に反する
・事務ミスは、そもそも、通則法に違反していない
・小口現金についての調査がないのに本件を訴求することはできない
・etc