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【検証】建物価格は高い方がいいのか?

アパート投資
02 /25 2015
2015年2月28日5750万で売買契約を妥結:現在年商は780万、1年以内に1372万にする。
建物価格は、2000万~3000万どれがいいか?

【検証】
※ローンは15年5200万1.4%か、20年にするか悩んでいます。
       2000の時              3000の時
4年後EXIT (A:1372万-500万×4年+2000万)×35%  (A`1372万-750万×4年+3000万)×35%
        税金1920万                1920万
8年後EXIT (A+1372×4+2000万)×35% (A` 1372×4+3000万)×35%
税金3841.6万円              税金3841.6万円

ようは、償却金額をどういじっても、税率に差がなければ、同じ減価償却を大きくとると毎年は下げれる可能性があるが、売却時は大きくとられてしまう
ほどほどにしとけば、生保などでいろいろ対策が打てる

⇒建物2400万(600万/年)に!?

評価額按分では、土地43,047,712円・建物14,452,288
建物価格を1000万円にしておけば・・・年250万
売却時も1000万程度で済めば・・・・・税率は両社20%程度で済むんだとすると
4年後EXIT :(1372-250×4+1000万)×20%=1097万
8年後EXIT:(1372-250×8+1000万)×20%=2195万

⇒建物:1000万円が適正?もしくは、空欄にして、最後に考える

【会計士考察】
おっしゃる通り、税率が同じ状況下ではどうなっても支払う税金は変わりません。

建物価格は税金対策というよりはキャッシュフローに影響を与えます。
建物価格が大きい方が、当初4年間の手残りが大きく、売却時に税金が多くなります。
投下資本を早めに回収しておきたい場合は建物価格が多い様に思います。
また、直近4年で税率が下がる可能性は少なからずありますので直近では利益が出て行かない方が良い様に思います。

一方でおっしゃるようにほどほどにしておけば生保等の対策ができたり、法人の所得を抑えることである程度は調整が可能です。
また、1,000万円にしてという点に関しては、これから4年間また売却時において、これ以外の所得を0円にしないと一緒です。
これ以外の所得で800万円を超えている状況下では、この所得がいくらでも一緒です。
また、これから先売却も行われていくと思いますので、結局は所得が低い税率で収まることは無い様に思いますが・・・

結論としては建物価格は大きめが望ましいのではと考えます。

【結論】利益800万円を超えた35%の世界ではCASH FLOWを優先すべきである
アンテーヌ748万 >>KSGへの給与はこれ以上増やせなくなる
メゾン東金1300万 >>売上増加 35%領域に(次年度も!?)入る
今後、ウィンザーなどもあり

・添付売買契約書を2400万円⇒2750万にします(土地3000万円)
 売却成功時にまとめて、35%の税の支払いをどうするか未来に考え、当座のCASH FLOWをGETします。
 ウィンザ    2012.6.27 ⇒2016.6.27
 スタインベルグ 2013.4.08 ⇒2017.4.08
 ロワール    2013.8.06 ⇒2017.8.06

2015年第2弾:メゾン東金600坪 利回り26.5%

アパート投資
02 /14 2015
満室時1591万、購入価格6000万(千葉興銀評価8000万、担保価値4700万円)、26.5%、東金駅徒歩15分、土地600坪!ほんとかよ!第一弾に続き、交渉中である。
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2015年第1弾:アンテーヌ100%保証利回り15%

アパート投資
02 /13 2015
最初は6480万、11.5%に過ぎなかった。去年の初夏から、ずっと売れ残っていたことをイタチのように追い回して来た結果、購入価格を5000万にすることができた。また、さらに、748万で100%サブリースという提案を受けることに成功できた。
同時に2015年第2弾といえる案件を捕まえることにも成功している。
自分が双方を取得することはできないので、老後が安泰でない兄とまた、7:3か6:4の比率で購入しようと思う。
2月15日:残念だが、兄のローンの実行は、自分の共同担保なしになしえないことが判明してきた。
不本意ながら、本件のオーナーは自分に戻ることになる。
アンテーヌ0000

千葉興銀:銀行の評価額は実に、4700万円である。
プロパー 1.5% 15年 5000万円
東京信用保証協会保証付だと、金利は2-3%で保証料は300万以上と、お高くなる

三井住友ローン&ファイナンス:4800万 3.9% 25年
実行手数料1.5%、解約手数料=残高×2%

○下記は5年後のEXITの利益試算である
三井住友トラスト 3.9% 15年/20年/25年 ○
15年:収益:700万―440万=260万 5年後の残高 ¥36,453,423 (年間\4,408,116 元金\2,502,541 利息¥1,905,575)
・5年後の売却益:A:5000万―3645万=1355万×0.8=1084万 B:5年間の収益 260万×4+260×0.8=1248万円
EXIT益=2332万
20年:収益:700万―360万=340万 5年後の残高 ¥40,882,958 (年間\3,604,344 元金\1,684,246 利息¥1,920,098)
・5年後の売却益:A:5000万―4088万= 912万×0.8= 730万 B:5年間の収益 340万×4+340×0.8=1632万円
EXIT益=2362万
25年:収益:700万―313万=387万 5年後の残高 ¥43,475,109 (年間\3,133,980 元金\1,205,381 利息¥1,928,599)
・5年後の売却益:A:5000万―4348万= 652万×0.8= 522万 B:5年間の収益 387万×4+387×0.8=1858万円 
EXIT益=2380万
千葉興銀の場合  金利1.8% 15年で計算
15年:収益:700万―380万=320万 5年後の残高 ¥34,807,752 (年間\3,806,040 元金\2,930,142 利息¥875,898)
・5年後の売却益:A:5000万―3480万= 1520万×0.8=1216万 B:5年間の収益 320万×4+320×0.8=1606万円 
EXIT益=2822万

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