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【検証】建物価格は高い方がいいのか?

アパート投資
02 /25 2015
2015年2月28日5750万で売買契約を妥結:現在年商は780万、1年以内に1372万にする。
建物価格は、2000万~3000万どれがいいか?

【検証】
※ローンは15年5200万1.4%か、20年にするか悩んでいます。
       2000の時              3000の時
4年後EXIT (A:1372万-500万×4年+2000万)×35%  (A`1372万-750万×4年+3000万)×35%
        税金1920万                1920万
8年後EXIT (A+1372×4+2000万)×35% (A` 1372×4+3000万)×35%
税金3841.6万円              税金3841.6万円

ようは、償却金額をどういじっても、税率に差がなければ、同じ減価償却を大きくとると毎年は下げれる可能性があるが、売却時は大きくとられてしまう
ほどほどにしとけば、生保などでいろいろ対策が打てる

⇒建物2400万(600万/年)に!?

評価額按分では、土地43,047,712円・建物14,452,288
建物価格を1000万円にしておけば・・・年250万
売却時も1000万程度で済めば・・・・・税率は両社20%程度で済むんだとすると
4年後EXIT :(1372-250×4+1000万)×20%=1097万
8年後EXIT:(1372-250×8+1000万)×20%=2195万

⇒建物:1000万円が適正?もしくは、空欄にして、最後に考える

【会計士考察】
おっしゃる通り、税率が同じ状況下ではどうなっても支払う税金は変わりません。

建物価格は税金対策というよりはキャッシュフローに影響を与えます。
建物価格が大きい方が、当初4年間の手残りが大きく、売却時に税金が多くなります。
投下資本を早めに回収しておきたい場合は建物価格が多い様に思います。
また、直近4年で税率が下がる可能性は少なからずありますので直近では利益が出て行かない方が良い様に思います。

一方でおっしゃるようにほどほどにしておけば生保等の対策ができたり、法人の所得を抑えることである程度は調整が可能です。
また、1,000万円にしてという点に関しては、これから4年間また売却時において、これ以外の所得を0円にしないと一緒です。
これ以外の所得で800万円を超えている状況下では、この所得がいくらでも一緒です。
また、これから先売却も行われていくと思いますので、結局は所得が低い税率で収まることは無い様に思いますが・・・

結論としては建物価格は大きめが望ましいのではと考えます。

【結論】利益800万円を超えた35%の世界ではCASH FLOWを優先すべきである
アンテーヌ748万 >>KSGへの給与はこれ以上増やせなくなる
メゾン東金1300万 >>売上増加 35%領域に(次年度も!?)入る
今後、ウィンザーなどもあり

・添付売買契約書を2400万円⇒2750万にします(土地3000万円)
 売却成功時にまとめて、35%の税の支払いをどうするか未来に考え、当座のCASH FLOWをGETします。
 ウィンザ    2012.6.27 ⇒2016.6.27
 スタインベルグ 2013.4.08 ⇒2017.4.08
 ロワール    2013.8.06 ⇒2017.8.06

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