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三井トラストからの離脱

アパート投資
03 /07 2015
5000万円15%のアパートを頭金500万で購入するとして、、5つの計算をして見た。
すると1,2、3が5の100%三井トラスト3.9%20年よりはましである。
しかし、1,2では頭金を2000万にしてあるとすれば5年後の実現利益は自己資本投下した割に小さい。

1.CASHを2000万、三井トラスト3000万(15年3.9%)
公庫 なし  +L&F220,406円(15年)  =220,406円/月返済
※5年後の残債        =2187万円+手数料43.7万2393
★5千で売却益=5000-1200×35%-49.1-2187 = 2349.3万-2000= 349.3

2.CASHを2000万、三井トラスト3000万(20年)
公庫 なし  +L&F180,217円(20年)  =180,217円/月返済
※5年後の残債        =2453万円+手数料49.1万
★5千で売却益=5000-1200×35%-49.1-2453 = 2077.9万-2000= 77.9

3.公庫2500万(10年1.6%)+三井トラスト2000万(20年)
公庫225,582円(10年)+L&F120,144円(20年)=345,726円/月返済
※5年後の残債 1300万+1635万=2935万円+手数料32.7万
★5千で売却益=5000-1200×35%-32.7-2935万=1612.3万- 500=1112.3

4.三井トラスト4500万(15年)
公庫 なし  +L&F330,609円(15年)  =330,609円/月返済
※5年後の残債        =3281万円+手数料65.6万
★5千で売却益=5000-1200×35%-65.6-3281 =1233.4万- 500= 733.4

5.三井トラスト4500万(20年)
公庫 なし  +L&F270,325円(20年)  =270,325円/月返済
※5年後の残債        =3679万円+手数料73.6万
★5千で売却益=5000-1200×35%-73.6-3679 = 827.4万- 500= 327.4

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